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Aquí estamos de nuevo, Ya es ¡Noviembre! y va llegando el frio…

Si recordáis, el mes pasado hablamos sobre los impuestos en general e hicimos un breve repaso sobre los más habituales que os vais a encontrar a la hora de realizar una compraventa. Cuando entramos con los que afectaban al vendedor tratamos las “temidas plusvalías” y entre ellas la “extraña” plusvalía municipal. Irónicamente os comentábamos que para entender el cálculo y el uso de este impuesto necesitábamos ser poseedores de las carreras de derecho y de matemáticas. Pues bien, no es que tuviéramos una bola de cristal ni nada por el estilo, pero el pasado 26 de octubre el Tribunal Constitucional emitía una sentencia que declaraba nulo el cálculo de la plusvalía municipal.

Aunque un detalle importante al respecto es que esta sentencia no se aplicaba con carácter retroactivo ¿Qué quiere decir esto? (Ojo y disculpadme los abogados, porque yo no lo soy). Lo que quiere decir es que cualquiera que haya hecho la liquidación antes de que la sentencia se haya hecho efectiva no puede reclamar nada al respecto, imagino que esto tendrá sus matices, como he dicho no soy Abogado.

Pero bueno, ahí no quedo la historia, todo eran sonrisas de la ciudadanía por evitar el pago de este impuesto, hasta que en menos de 14 días apareció el Consejo de Ministros y aprobó un Real Decreto-Ley que lo cambio todo, otra vez.

En este nuevo Decreto-Ley básicamente se establecen dos nuevas maneras de calcular la plusvalía municipal, esta vez solo SI, tenemos plusvalía en nuestra operación obviamente:

  • Fórmula objetiva: En esta fórmula la base imponible será el valor catastral del suelo de nuestra propiedad, que se multiplicará por un coeficiente establecido. Este coeficiente se revisará año a año y su valor ira en función del mercado inmobiliario (menudo abanico se han dejado abierto….).
  • Fórmula real: Habrá que calcular el % de la ganancia en la operación que corresponde al terreno, aplicando a la ganancia el %de valor catastral del terreno sobre el total del valor catastral y de esta manera obtendrás el valor de base imponible.

¿Pero que método usamos cada uno? Para esto, resulta que si parecen haber sido claros. Según establecen, cada sujeto utilizará el método de cálculo que más favorable le sea en su operación. Tenemos que decir a favor de estos dos nuevos métodos, que, según cálculos realizados en nuestras oficinas sobre las plusvalías presentadas por algunos de nuestros clientes, la comparativa para estos dos nuevos métodos de cálculo parece bastant-e favorable de cara al ciudadano, siendo los importes a pagar inferiores a los pagados con el anterior método de cálculo.

A partir de la salida en el BOE del nuevo Real Decreto-Ley los ayuntamientos tendrán un periodo de 6 meses para adaptar esta nueva normativa.

PERO OJO, porque avisamos de que probablemente el culebrón de las plusvalías no acabe aquí, voces autorizadas a nivel nacional ya están dejando entrever el riesgo de inconstitucionalidad en relación con que la nueva regulación de la base imponible de la Plusvalía municipal se haya articulado mediante un Real Decreto ley, prescindiendo de una ley ordinaria.

Y hasta aquí llegamos hoy, esperamos que con el poco tiempo que os ha llevado leer este articulo os hayáis puesto un poco en contexto respecto a lo sucedido en los últimos días con todo el tema de las plusvalías, que al fin y al cabo nos afecta a todos.

¡Hasta la próxima amigos de GOGAR!

Vector de Madera creado por redgreystock - www.freepik.es - Texto creado por Diego Gómez - www.gogarproperties.com

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Aquí estamos otra vez para traeros una nueva publicación en nuestra web. Esta vez vamos a repasar un tema, que no por ser recurrente en muchas webs deja de ser importante. Hoy vamos a hablar de forma genérica de los impuestos que están involucrados en una compraventa, tanto desde el punto de vista del comprador como del vendedor.

¡EMPECEMOS!

Habitualmente, en nuestro día a día los API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) nos encontramos con clientes, habitualmente iniciando el proceso de compra o venta, que nos hacen la famosa pregunta:

“PERO… ¿Cuánto tengo que pagar después de vender/comprar?” La respuesta no es precisamente sencilla porque depende de algunas consideraciones a tener en cuenta.

Empecemos desde el punto de vista del comprador en una segunda transmisión (eso de segunda transmisión es un matiz muy importante), generalmente este tiene que hacerse cargo de los siguientes impuestos:

  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): El conocido por sus siglas ITP, es un impuesto que regulan las comunidades autónomas y ellas mismas marcan el % que este impuesto supone sobre el valor de compraventa (por tanto, puede y suele diferir según la comunidad autónoma). En nuestro caso, Andalucía, actualmente tenemos el 7% del precio de compraventa. Antes de 2021 teníamos un sistema escalado desde el 8% hasta el 10%. Cierto es, que este impuesto tiene tipos reducidos en ciertas situaciones como compras de primeras viviendas por menores de 35 años, compras por personas con discapacidad en un grado igual o superior al 33% y alguna que otra más.
  • Actos Jurídicos Documentados (AJD): este es un impuesto que tributa operaciones que tienen necesidad de una escritura pública y que no están sujetas a ningún otro impuesto específico (un ejemplo claro es la escritura de final de obra o de hipotecas). En el caso de las compraventas, que es el que estamos tratando aquí, este impuesto está en cierto modo y para que nos entendamos incluido en el ITP (modelo 600: ITPAJD). Este hecho crea confusión a veces en nuestros clientes puesto que algunos vienen con la convicción errónea de que deben pagar ambos por separado. Como dato cabe destacar que este impuesto en 2021 es el 1,2% del valor mientras que antes era del 1,5%.
  • Notaria y registro de la propiedad: Aun no siendo un impuesto como tal, queremos hacer referencia a estos gastos en la operación, ya que cabe destacar que normalmente estos gastos corren a cuenta del comprador, aunque en ciertas ocasiones se puede pactar de diferentes formas. Eso sí, no suelen tener un valor destacable en la operación, aunque depende de cada una suelen oscilar entorno al 1% arriba o abajo.

Ahora bien, en primeras transacciones (las generalmente conocidas como de obra nueva y vendidas por empresas promotoras) ya sean de viviendas, terrenos, locales, etc es importante saber que el impuesto a tener en cuenta será el IVA con sus diferentes tipos según corresponda, desde el 10% para viviendas hasta el 21% para otros.

En segundo lugar tenemos los impuestos a tener en cuenta desde el punto de vista del vendedor …¡aquí están las temidas PLUSVALIAS! No son fáciles de predecir de manera genérica ya que dependen exclusivamente de cada operación.

Básicamente, lo primero que tiene que saber el vendedor es: ¿Vas a ganar dinero después de vender? Esta es una pregunta que vista en frio parece de Perogrullo, pero que en caliente muchos clientes debido al miedo que tienen por las plusvalías no se paran a pensar. OBVIAMENTE si compramos en 30 y vendemos en 20 no estamos produciendo NINGUNA PLUSVALIA, por tanto, no hay nada que pagar amigos, cojan su dinero y sus perdidas y vayan a gastarlo. (Aviso a navegantes: OJO con la plusvalía municipal en este caso)

Pero si vamos al turrón y en caso contrario, hemos ganado dinero porque compramos en 20 y vendemos en 30, debemos pasar por caja. Existen básicamente dos plusvalías que debemos diferenciar:

  • Plusvalía municipal o IIVTNU (Impuesto sobre el incremento de valor en los terrenos de naturaleza urbana): Este es un impuesto “municipal” que cada ayuntamiento calcula básicamente según la antigüedad desde la última transmisión y el valor catastral que tiene el TERRENO de la misma. Entended que la explicación la hemos hecho corta y al pie, porque realmente para entender ese impuesto habría que sacarse la carrera de derecho y matemáticas juntas (ya el nombre nos avisa que es pura y dura burocracia).
  • Plusvalía patrimonial: Esta plusvalía depende exclusivamente de las ganancias que tengamos en la operación y tributa anualmente a través de la AEAT (Hacienda vamos…). Hay que tener en cuenta que hay diversos gastos que podemos asociar a la operación y no es simplemente el precio de venta menos el precio de compra. Los tipos que aplica están comprendidos en tramos de ganancia desde el primero de 6.000 euros con un 19% hasta el último de ganancias de más de 200.000 euros con un 26% (OJO que hay tramos intermedios).

Como podéis observar en este artículo, no estamos ante un tema excesivamente complicado pero la multitud de casuísticas que podemos encontrar (en este articulo no estamos cerca de ni de tocarlas todas) hace que el asesoramiento en este tipo de situaciones sea fundamental y es aquí donde un buen API puede hacernos NO perder ni nuestro tiempo ni nuestro dinero.

Porque, por ejemplo, si en una fabulosa operación en la que conseguimos comprar muy barato, nuestro valor de compra fuese menor que el valor mínimo de tributación del inmueble ¿Qué sucedería? La respuesta es fácil ….

¡Que ahí estaríamos los amigos de GOGAR para echaros una mano!

¡Hasta la próxima!

Foto de Fondo creado por osaba - www.freepik.es - Texto creado por Diego Gómez - www.gogarproperties.com

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Todos somos conscientes de los cambios que la pandemia ha provocado en la sociedad actual y el sector inmobiliario no es, ni mucho menos, una excepción. Los meses que pasamos encerrados y las restricciones sociales a las que nos hemos visto sometidos han modificado claramente las preferencias de la demanda y estas particularmente han afectado a la vivienda de segunda mano y potenciado a las de obra nueva, debido a la capacidad que esta última tiene para adecuar la oferta a la actual demanda, hoy en día todos por norma general buscamos crear espacios más idílicos en nuestros hogares, para ello la principal y más clara petición de los clientes suelen ser los ya temidos por muchos agentes "¿tiene balcón?" o "Busco una parcelita para tener algo de exterior" .

La búsqueda de espacios más grandes, abiertos y en los cuales se prima la comodidad en casa por encima de la localización de la vivienda o de un ahorro en la inversión (aunque a todos nos guste lo barato...) son los principales cambios en las tendencias actuales.

¿Y por qué esto afecta a la segunda vivienda ? Por norma general dos características fundamentales de las viviendas de segunda mano suelen ser:

  1. Buena localización  - Esto es como la ley de la sombrilla que tanto se ve ahora en agosto, quien llega antes a la playa pone su sombrilla más cerca del agua ¿no? Pues lo mismo, pero respecto a los centros de las ciudades o los pueblos, mientras más cerca del centro estemos más antiguas serán las edificaciones, porque antes se hicieron.
  2. Menos metros, mismo número de habitaciones - Debido a que suelen estar en entornos más urbanos, por norma general estas viviendas cuentan con menos zonas exteriores o sus metros cuadrados suelen estar más optimizados desde el punto de vista constructivo (esto último sobre todo se da en viviendas construidas en la gran burbuja inmobiliaria que vivimos en nuestro país)

Pues bueno, estos dos conceptos han pasado a un claro segundo plano tras la crisis del coronavirus y ya muchos clientes buscan salirse de grandes núcleos de población a cambio de encontrar más espacios abiertos en sus viviendas o comunidades más ecológicas, llegando incluso a trasladarse a zonas totalmente rurales. Hoy en día se priman viviendas más funcionales, sostenibles♻️ y cómodas, aunque por contra estén más lejos de los centros urbanos y esto es debido a las tendencias sociales que debido al covid19 se han acelerado, como son el teletrabajo o las interacciones sociales a través de las redes, entre otras muchas.

En este aspecto, la vivienda de segunda mano no tiene la suficiente capacidad para adaptarse a los cambios producidos, esto ha hecho que viviendas que en un escenario precovid tenían una salida en mercado fácil (como podía ser un pequeño piso sin terrazas ni balcones situado cerca del centro de un núcleo de población) a día de hoy sean más difícil de absorber por la demanda actual, quedando claramente como productos para inversores en busca de su posterior alquiler (Nota: un inversor no compra caro).

Compradores, vendedores, intermediarios, promotores y en general todo actor relacionado con el sector inmobiliario deberían realizar una profunda revisión en estos momentos del cambio social que se esta produciendo, el cual podría desembocar en cambios evidentes para adaptarse a lo que parece que ya es una realidad.

Por este motivo, y sintetizando mucho el tema, la oferta de nueva obra tiene la obligación y la capacidad de adaptar el mercado a las nuevas exigencias de la demanda, y en ello están desde luego, creando comunidades con zonas de ocio, piscinas o dando más importancia que antes a los exteriores de la vivienda. Quedando para la vivienda de segunda mano la única vía de una corrección de precios que le permita ser competitiva frente a las nuevas construcciones.

 

Foto de Casa creado por rawpixel.com - www.freepik.es - Texto creado por Diego Gómez - www.gogarproperties.com

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