Aquí estamos otra vez para traeros una nueva publicación en nuestra web. Esta vez vamos a repasar un tema, que no por ser recurrente en muchas webs deja de ser importante. Hoy vamos a hablar de forma genérica de los impuestos que están involucrados en una compraventa, tanto desde el punto de vista del comprador como del vendedor.

¡EMPECEMOS!

Habitualmente, en nuestro día a día los API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) nos encontramos con clientes, habitualmente iniciando el proceso de compra o venta, que nos hacen la famosa pregunta:

“PERO… ¿Cuánto tengo que pagar después de vender/comprar?” La respuesta no es precisamente sencilla porque depende de algunas consideraciones a tener en cuenta.

Empecemos desde el punto de vista del comprador en una segunda transmisión (eso de segunda transmisión es un matiz muy importante), generalmente este tiene que hacerse cargo de los siguientes impuestos:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): El conocido por sus siglas ITP, es un impuesto que regulan las comunidades autónomas y ellas mismas marcan el % que este impuesto supone sobre el valor de compraventa (por tanto, puede y suele diferir según la comunidad autónoma). En nuestro caso, Andalucía, actualmente tenemos el 7% del precio de compraventa. Antes de 2021 teníamos un sistema escalado desde el 8% hasta el 10%. Cierto es, que este impuesto tiene tipos reducidos en ciertas situaciones como compras de primeras viviendas por menores de 35 años, compras por personas con discapacidad en un grado igual o superior al 33% y alguna que otra más.
• Actos Jurídicos Documentados (AJD): este es un impuesto que tributa operaciones que tienen necesidad de una escritura pública y que no están sujetas a ningún otro impuesto específico (un ejemplo claro es la escritura de final de obra o de hipotecas). En el caso de las compraventas, que es el que estamos tratando aquí, este impuesto está en cierto modo y para que nos entendamos incluido en el ITP (modelo 600: ITPAJD). Este hecho crea confusión a veces en nuestros clientes puesto que algunos vienen con la convicción errónea de que deben pagar ambos por separado. Como dato cabe destacar que este impuesto en 2021 es el 1,2% del valor mientras que antes era del 1,5%.
• Notaria y registro de la propiedad: Aun no siendo un impuesto como tal, queremos hacer referencia a estos gastos en la operación, ya que cabe destacar que normalmente estos gastos corren a cuenta del comprador, aunque en ciertas ocasiones se puede pactar de diferentes formas. Eso sí, no suelen tener un valor destacable en la operación, aunque depende de cada una suelen oscilar entorno al 1% arriba o abajo.

Ahora bien, en primeras transacciones (las generalmente conocidas como de obra nueva y vendidas por empresas promotoras) ya sean de viviendas, terrenos, locales, etc es importante saber que el impuesto a tener en cuenta será el IVA con sus diferentes tipos según corresponda, desde el 10% para viviendas hasta el 21% para otros.

En segundo lugar tenemos los impuestos a tener en cuenta desde el punto de vista del vendedor …¡aquí están las temidas PLUSVALIAS! No son fáciles de predecir de manera genérica ya que dependen exclusivamente de cada operación.

Básicamente, lo primero que tiene que saber el vendedor es: ¿Vas a ganar dinero después de vender? Esta es una pregunta que vista en frio parece de Perogrullo, pero que en caliente muchos clientes debido al miedo que tienen por las plusvalías no se paran a pensar. OBVIAMENTE si compramos en 30 y vendemos en 20 no estamos produciendo NINGUNA PLUSVALIA, por tanto, no hay nada que pagar amigos, cojan su dinero y sus perdidas y vayan a gastarlo. (Aviso a navegantes: OJO con la plusvalía municipal en este caso)

Pero si vamos al turrón y en caso contrario, hemos ganado dinero porque compramos en 20 y vendemos en 30, debemos pasar por caja. Existen básicamente dos plusvalías que debemos diferenciar:

• Plusvalía municipal o IIVTNU (Impuesto sobre el incremento de valor en los terrenos de naturaleza urbana): Este es un impuesto “municipal” que cada ayuntamiento calcula básicamente según la antigüedad desde la última transmisión y el valor catastral que tiene el TERRENO de la misma. Entended que la explicación la hemos hecho corta y al pie, porque realmente para entender ese impuesto habría que sacarse la carrera de derecho y matemáticas juntas (ya el nombre nos avisa que es pura y dura burocracia).
• Plusvalía patrimonial: Esta plusvalía depende exclusivamente de las ganancias que tengamos en la operación y tributa anualmente a través de la AEAT (Hacienda vamos…). Hay que tener en cuenta que hay diversos gastos que podemos asociar a la operación y no es simplemente el precio de venta menos el precio de compra. Los tipos que aplica están comprendidos en tramos de ganancia desde el primero de 6.000 euros con un 19% hasta el último de ganancias de más de 200.000 euros con un 26% (OJO que hay tramos intermedios).

Como podéis observar en este artículo, no estamos ante un tema excesivamente complicado pero la multitud de casuísticas que podemos encontrar (en este articulo no estamos cerca de ni de tocarlas todas) hace que el asesoramiento en este tipo de situaciones sea fundamental y es aquí donde un buen API puede hacernos NO perder ni nuestro tiempo ni nuestro dinero.

Porque, por ejemplo, si en una fabulosa operación en la que conseguimos comprar muy barato, nuestro valor de compra fuese menor que el valor mínimo de tributación del inmueble ¿Qué sucedería? La respuesta es fácil ….

¡Que ahí estaríamos los amigos de GOGAR para echaros una mano!

¡Hasta la próxima!

Foto de Fondo creado por osaba - www.freepik.es - Texto creado por Diego Gómez - www.gogarproperties.com